購房后退房違約金的賠償標準

　一、購房后退房違約金的賠償標準
　　退房一般是發生在購房合同簽訂以后，購房者交納房款或者是收房之前，且購房者應當在一定的條件下才能辦理退房，即解除購房合同。退房違約金則是指當事人過協商預先確定的，在違約發生后作出的獨立于履行行為以外的給付。
　　一般來說，如果在合同中約定了違約責任并明確了違約金數額的，應該按照合同規定支付違約金；如果沒有約定，應該按照法律規定來處理，即買賣雙方按照各自的過錯來分擔。如果違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償，同樣，違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
　　《合同法》也規定，雙方當事人協商一致可以解除合同。購房者可以跟開發商協商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
　　同時規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，如果購房者現在的處境符合這種情況，可以通知對方，告知不能履行合同。這時候可能會免除部分和全部的責任。
　　為了避免不必要的麻煩，買賣雙方可以在簽訂購房合同時就違約金進行明確的約定。至于退房協議的條款約定，沒有統一格式，宗旨是一次性將雙方權利義務約定清楚，并約定如果在退房過程中賣家未按照協議履行退款應承擔的違約責任。這樣可以充分保護買賣雙方的權益。
購房后退房違約金的賠償標準

　　二、商品房退房的流程
　　1、買房人發出退房通知。
　　買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。
　　2、15天內辦好各種手續。
　　買房人提出退房要求后15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
　　3、開發商退還房款。
　　開發商應當在買房人發出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的。
　　三、商品房可以退房的情形
　　1、延遲交房
　　此現象比較嚴重，延遲交房是指到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過這個期限開發商還不能交房，購房人就可以要求開發商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
　　2、開發商缺少有效證件與批文，導致合同無效
　　根據規定，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發商應當返還購房人交納的房款。
　　3、開發商沒經購房人同意變更設計
　　在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房。
　　4、拿不到產權證
　　由于開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產運作不規范，一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產權證，購房人也可以要求退房。
　　5、無法得到貸款
　　在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。同樣，如果因開發商的原因購房人無法辦理商業按揭貸款的，也可以依照合同規定退房。
　　6、實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%
　　套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。
　　7、房屋質量不合格
　　房屋質量不合格是房屋的“硬傷”，目前房地產市場較少發生。出現這種情況，首先是開發商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。