小產權房能買嗎？有什么風險？

　一、小產權房能買嗎？有什么風險？
　　1、法律效力
　　“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
　　對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
小產權房能買嗎

　　對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
　　對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
　　2、房產轉讓
　　“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
　　3、政策風險
　　購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
　　4、監管缺位
　　鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
　　　二、什么情況下適宜購買小產權房？
　　因為這類房屋價格一般比較低，如果僅作住房用途而不是用作投資，小產權房還是可以考慮購買的。但是購買時要注意幾個問題：
　�。�1）購買時首先應盡量找成規模的，這樣該樓層已成片區，即使政府要拆遷也不可能說拆就拆。
　�。�2）協議書內容要應盡可能詳細，包括各方面的內容，比如可以在協議書上規定：政策允許原戶主或村委應該主動協助買主辦理過戶手續、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有；原戶主或村委售出房產后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等。
　�。�3）盡可能叫上多幾個見證人見證并在協議書上簽名。但是買房人要承擔的風險是，產權房不具備普通商品房的法律性質，購買了也不會有房產證。