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二手房買賣中如何行使解除權(quán)？
作者 cc 瀏覽 發(fā)布時(shí)間 2017-07-19 09:28:40
由于余先生與妻子平時(shí)都要上班，無暇四處找房，便委托中介公司尋找合適的買主和房源。
中介公司很快為余先生找到了賣家韓先生和買主譚女士。余先生在與譚女士簽訂房屋買賣合同時(shí)，多次強(qiáng)調(diào)自己需要用賣房的錢來購買另一套房屋，所以要求譚女士一定要按合同約定支付房款，譚女士也一再保障會(huì)按時(shí)付款。并且雙方約定如果譚女士逾期付款超過10天，余先生可以解除合同。譚女士當(dāng)場(chǎng)交付了定金30 萬元。
在與譚女士簽訂合同后，余先生與韓先生也簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定的付款日期比譚女士的付款日期晚15天。同時(shí)余先生在合同簽訂后也向韓先生交付了定金30萬元。
譚女士按照約定時(shí)間支付給了余先生首付款50萬元，，但之后的房款譚女士一直以資金緊張遲遲未支付。余先生與韓先生約定的付款時(shí)間就要到了，但譚女士還是沒有任何要付款的跡象。
正在余先生焦急萬分之時(shí)，余先生的妻子提醒余先生道：“你不是與譚女士約定她逾期10天不付款，你就可以解除合同嘛，現(xiàn)在已經(jīng)超過10天了，合同就解除了啊。”余先生聽完，頓時(shí)喜上眉梢，心想：對(duì)啊，我與譚女士的合同已經(jīng)解除了，可以再將房屋出售或者抵押貸款啊。
于是余先生將房屋抵押貸款用于支付韓先生的房款，雙方也順利辦理了過戶手續(xù)。
就在余先生一家歡歡喜喜搬進(jìn)新家的第2天，余先生收到譚女士寄來的律師函，要求余先生繼續(xù)履行合同，并按照約定支付違約金20萬元。不久之后，譚女士一紙?jiān)V狀將余先生告上了法庭。
是譚女士違約在先，還要求我支付違約金，明明是惡人先告狀嘛。信心滿滿的余先生卻在一審中敗訴。
明明是譚女士違約，為什么自己反而成了違約方？百思不得其解的余先生找到北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松，希望李律師幫助其解答心中的疑惑。
律師分析：
李松律師聽完余先生的講述后指出，余先生確實(shí)已經(jīng)構(gòu)成違約。
《合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
本案中，譚女士與余先生在合同中約定，譚女士付款遲延滿10天，余先生有權(quán)解除合同。該約定是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
基于上述約定，余先生在譚女士付款延期滿10天后，就享有了合同的解除權(quán)。但不是約定解除合同的條件成就后，合同就自動(dòng)解除。而是余先生享有選擇權(quán)，即余先生可以要求解除合同或者要求繼續(xù)履行合同。
《合同法》第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，如果余先生選擇解除合同，則應(yīng)當(dāng)通知譚女士，合同自通知到達(dá)譚女士時(shí)解除。如果譚女士有異議，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
本案中，余先生并未通知譚女士，即未行使合同解除權(quán)，則余先生與譚女士的《房屋買賣合同》仍然合法有效，雙方都應(yīng)當(dāng)遵守。
余先生在合同有效的情況下，將房屋抵押，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，已經(jīng)構(gòu)成違約。
譚女士同樣構(gòu)成違約
本案中，余先生沒有行使解除權(quán)，雙方的合同仍合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。譚女士延期付款的行為違反了合同的約定，同樣構(gòu)成了違約。因此，余先生可以依據(jù)合同要求譚女士承擔(dān)違約責(zé)任。
律師提醒：
根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同的當(dāng)事人當(dāng)事人可以協(xié)商解除合同，或者約定合同解除的條件，待解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
同時(shí)，《合同法》還規(guī)定了以下當(dāng)事人可以解除合同的法定情形：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
在此提醒大家，《合同法》第九十五條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。因此，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)積極履行自己的權(quán)利，避免因時(shí)間屆滿而喪失權(quán)利。
此外，合同簽訂之前，合同履行過程以及產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法律專業(yè)人員咨詢，了解相關(guān)的法律規(guī)定，尋求合法的救濟(jì)途徑，避免不必要的損失。
