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二手房買賣中如何行使解除權？
作者 cc 瀏覽 發布時間 2017-07-19 09:28:40
由于余先生與妻子平時都要上班，無暇四處找房，便委托中介公司尋找合適的買主和房源。
中介公司很快為余先生找到了賣家韓先生和買主譚女士。余先生在與譚女士簽訂房屋買賣合同時，多次強調自己需要用賣房的錢來購買另一套房屋，所以要求譚女士一定要按合同約定支付房款，譚女士也一再保障會按時付款。并且雙方約定如果譚女士逾期付款超過10天，余先生可以解除合同。譚女士當場交付了定金30 萬元。
在與譚女士簽訂合同后，余先生與韓先生也簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定的付款日期比譚女士的付款日期晚15天。同時余先生在合同簽訂后也向韓先生交付了定金30萬元。
譚女士按照約定時間支付給了余先生首付款50萬元，，但之后的房款譚女士一直以資金緊張遲遲未支付。余先生與韓先生約定的付款時間就要到了，但譚女士還是沒有任何要付款的跡象。
正在余先生焦急萬分之時，余先生的妻子提醒余先生道：“你不是與譚女士約定她逾期10天不付款，你就可以解除合同嘛，現在已經超過10天了，合同就解除了啊。”余先生聽完，頓時喜上眉梢，心想：對啊，我與譚女士的合同已經解除了，可以再將房屋出售或者抵押貸款啊。
于是余先生將房屋抵押貸款用于支付韓先生的房款，雙方也順利辦理了過戶手續。
就在余先生一家歡歡喜喜搬進新家的第2天，余先生收到譚女士寄來的律師函，要求余先生繼續履行合同，并按照約定支付違約金20萬元。不久之后，譚女士一紙訴狀將余先生告上了法庭。
是譚女士違約在先，還要求我支付違約金，明明是惡人先告狀嘛。信心滿滿的余先生卻在一審中敗訴。
明明是譚女士違約，為什么自己反而成了違約方？百思不得其解的余先生找到北京市東元律師事務所合伙人律師李松，希望李律師幫助其解答心中的疑惑。
律師分析：
李松律師聽完余先生的講述后指出，余先生確實已經構成違約。
《合同法》第九十三條規定：當事人協商一致，可以解除合同；當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
本案中，譚女士與余先生在合同中約定，譚女士付款遲延滿10天，余先生有權解除合同。該約定是雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。
基于上述約定，余先生在譚女士付款延期滿10天后，就享有了合同的解除權。但不是約定解除合同的條件成就后，合同就自動解除。而是余先生享有選擇權，即余先生可以要求解除合同或者要求繼續履行合同。
《合同法》第九十六條規定：當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
根據《合同法》的相關規定，如果余先生選擇解除合同，則應當通知譚女士，合同自通知到達譚女士時解除。如果譚女士有異議，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
本案中，余先生并未通知譚女士，即未行使合同解除權，則余先生與譚女士的《房屋買賣合同》仍然合法有效，雙方都應當遵守。
余先生在合同有效的情況下，將房屋抵押，導致合同無法繼續履行，已經構成違約。
譚女士同樣構成違約
本案中，余先生沒有行使解除權，雙方的合同仍合法有效，雙方均應按照合同約定履行義務。譚女士延期付款的行為違反了合同的約定，同樣構成了違約。因此，余先生可以依據合同要求譚女士承擔違約責任。
律師提醒：
根據我國《合同法》的相關規定，合同的當事人當事人可以協商解除合同，或者約定合同解除的條件，待解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
同時，《合同法》還規定了以下當事人可以解除合同的法定情形：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
�。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
在此提醒大家，《合同法》第九十五條規定：法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅；法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。因此，解除權人應當積極履行自己的權利，避免因時間屆滿而喪失權利。
此外，合同簽訂之前，合同履行過程以及產生糾紛后，應當及時向法律專業人員咨詢，了解相關的法律規定，尋求合法的救濟途徑，避免不必要的損失。
