二手房買賣合同擬訂和審查

二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房屋買賣合同。當(dāng)事人既可使用示范文本，虎門律師也可參照示范文本自行擬訂合同條款。

　　自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容．

　　(1)買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

　　(2)二手房的坐落地點、面積、四至范圍；

　　(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

　　(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；

　　(5)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

　　(6)二手房買賣的價格、支付方式和期限；

　　(7)二手房的交付和驗收的日期、交付方式；

　　(8)出賣人戶口的遷移；

　　(9)維修基金的處理；

　　(10)物業(yè)管理費的結(jié)清責(zé)任；

　　(11)違約責(zé)任；

　　(12)爭議的解決方式；

　　(13)當(dāng)事人約定的其他事項。

　　房屋的地點和四至、面積、土地使用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等，應(yīng)在合同中敘述清楚，并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。

　　出賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的原件。有關(guān)街道、樓號等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機構(gòu)核準(zhǔn)的名稱。

　　價格、支付方式、支付時間、房屋的交付和驗收時間、公共維修基金的處理及違約責(zé)任等應(yīng)當(dāng)明確。提示先行支付房款對買受人的風(fēng)險，后支付房款對出賣人的風(fēng)險。

　　如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的，還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人遷出戶口的時間。

    如購買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購買農(nóng)民的宅基地所簽訂的買賣合同無效，告知合同無效的后果及處理方式。

　　所購房屋是否出現(xiàn)過非正常影響買受人的極端事件，如火災(zāi)、嚴重的刑事案件等。

　　在買賣合同中約定裝修、附屬物及家具、電器等是否包括在房價款中。在合同中約定詳細的合同解除條款。

　  在買賣合同中約定辦理過戶的時間及違約責(zé)任。房屋一房兩售或多售的法律后果，并建議委托人在買賣合同中約定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任。

　　因國家實行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途，買受人應(yīng)注意審查房屋的使用性質(zhì)。

　  由于稅收上的考慮，有關(guān)裝飾特別是可移動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。

　  購買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記，不得對抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn)，應(yīng)在合同中約定及時辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　買賣雙方還應(yīng)約定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費，并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù)。

　　選擇爭議的處理方式和機構(gòu)。

　　選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄。

　　二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)繳納的稅費及繳納稅費的主體。稅費繳納的標(biāo)準(zhǔn)各地有一定差異，且因國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策時常變化，一般買方在交易時應(yīng)繳納契稅、印花稅，如辦理貸款應(yīng)繳納與貸款有關(guān)的保險費、評估費等費用。賣方一般繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等費用。購買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費用，應(yīng)在合同中約定費用的承擔(dān)責(zé)任人。稅費標(biāo)準(zhǔn)隨時可能會變更，實際費用應(yīng)以登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。

　　如果是賣方代理人代為簽訂合同，應(yīng)當(dāng)附有經(jīng)過公證的委托人的授權(quán)委托書。如果是買方代理人代為簽訂合同，也應(yīng)附有委托人的授權(quán)委托書。