二手房買賣合同擬訂和審查

二手房買賣應當訂立書面形式的房屋買賣合同。當事人既可使用示范文本，虎門律師也可參照示范文本自行擬訂合同條款。

　　自擬合同應具備以下主要內容．

　　(1)買賣當事人的姓名或者名稱、住所；

　　(2)二手房的坐落地點、面積、四至范圍；

　　(3)土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限；

　　(4)二手房的規劃使用性質；

　　(5)房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

　　(6)二手房買賣的價格、支付方式和期限；

　　(7)二手房的交付和驗收的日期、交付方式；

　　(8)出賣人戶口的遷移；

　　(9)維修基金的處理；

　　(10)物業管理費的結清責任；

　　(11)違約責任；

　　(12)爭議的解決方式；

　　(13)當事人約定的其他事項。

　　房屋的地點和四至、面積、土地使用權、房屋性質、戶型、結構、配套設施、附屬設施、裝飾等，應在合同中敘述清楚，并與房屋所有權證、土地使用權證或批準文件上的記載一致。

　　出賣方應當出示土地使用證或者提供土地使用批準文件及其他文件的原件。有關街道、樓號等應當使用地名管理機構核準的名稱。

　　價格、支付方式、支付時間、房屋的交付和驗收時間、公共維修基金的處理及違約責任等應當明確。提示先行支付房款對買受人的風險，后支付房款對出賣人的風險。

　　如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的，還應當明確約定出賣人遷出戶口的時間。

    如購買小產權房或城市居民購買農民的宅基地所簽訂的買賣合同無效，告知合同無效的后果及處理方式。

　　所購房屋是否出現過非正常影響買受人的極端事件，如火災、嚴重的刑事案件等。

　　在買賣合同中約定裝修、附屬物及家具、電器等是否包括在房價款中。在合同中約定詳細的合同解除條款。

　  在買賣合同中約定辦理過戶的時間及違約責任。房屋一房兩售或多售的法律后果，并建議委托人在買賣合同中約定發生此類違約行為的違約責任。

　　因國家實行用地性質管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未經小區內區分所有權人(業主)的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業用途，買受人應注意審查房屋的使用性質。

　  由于稅收上的考慮，有關裝飾特別是可移動的裝飾物的轉讓可以另行簽訂合同。

　  購買的房屋未經房地產登記機構登記，不得對抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現，應在合同中約定及時辦理備案登記和產權轉移登記。

　　買賣雙方還應約定，房地產買賣合同生效之日起的一定時間內，應當由出賣人結清房屋交付前所欠的物業管理費，并應將房地產轉讓情況書面告知業主委員會和物業管理單位。房屋產權變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續。

　　選擇爭議的處理方式和機構。

　　選擇的管轄法院不得違反法律規定的專屬管轄。

　　二手房買賣中發生或應繳納的稅費及繳納稅費的主體。稅費繳納的標準各地有一定差異，且因國家對房地產的調控政策時常變化，一般買方在交易時應繳納契稅、印花稅，如辦理貸款應繳納與貸款有關的保險費、評估費等費用。賣方一般繳納營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等費用。購買未取得產權證的房屋還會發生出賣人與開發商之間辦證的費用，應在合同中約定費用的承擔責任人。稅費標準隨時可能會變更，實際費用應以登記時政府和相關部門的規定為準。

　　如果是賣方代理人代為簽訂合同，應當附有經過公證的委托人的授權委托書。如果是買方代理人代為簽訂合同，也應附有委托人的授權委托書。