東莞一房屋真實業(yè)主突然出現(xiàn)，買受人能否善意取得繼續(xù)居住？

說起買房，近日小編聽說在東莞虎門有一業(yè)主程某，在購買房屋入住近兩年后，突然蹦出一個自稱為該房產(chǎn)真實業(yè)主的人，還向法院起訴要求返還房產(chǎn)，這究竟是怎么一回事？
 
真實業(yè)主現(xiàn)身
據(jù)了解，當(dāng)年程某在東莞虎門一次性購買了兩棟房產(chǎn)，而當(dāng)初與他簽訂購房合同的章某原來是冒名出售人，并非該房產(chǎn)的真實業(yè)主，真正的業(yè)主是現(xiàn)在出現(xiàn)的曾某。一直認(rèn)為章某就是該房產(chǎn)業(yè)主的程某，在不知情的情況下支付了房款并辦理了過戶，更是同家人一起入住該房有兩年之久。
 
現(xiàn)在真實業(yè)主曾某向法院主張程某返還該房產(chǎn)，但是程某已經(jīng)支付了房款，并且入住了兩年，難倒這些年為房子付出的心血就這么算了？真金白銀買下的房子真的要還回去嗎？
 
作為第三人的程某能否善意取得該房產(chǎn)？
真實業(yè)主曾某向法院提起訴訟，程某作為該案的第三人，我所律師作為程某的代理人。
 
一、什么是善意取得？
善意取得是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，擅自將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給第三人，如果受讓人在取得該標(biāo)的物時出于善意，就可以依法取得對該標(biāo)的物的所有權(quán)。受讓人在取得標(biāo)的物的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。
 
二、如何認(rèn)定是善意取得？
我所律師認(rèn)為，程某在毫不知情，沒有惡意的情況下，支付并辦理了房產(chǎn)過戶，依法律規(guī)定，可以善意取得該房產(chǎn)。下面根據(jù)案情，結(jié)合物權(quán)法第106條第一款規(guī)定的善意取得“三要件”進(jìn)行分析。
 
1、受讓人受讓該房產(chǎn)時是善意的。
是否善意系主觀意思表達(dá)，而要證明程某在主觀上是否善意需要從證據(jù)中尋找答案。該案根據(jù)證據(jù)“兩份房屋買賣合同”、“見證書”、“房屋產(chǎn)權(quán)檔案”可以證明第三人程某是在中介的介紹下辦理了見證手續(xù)，且對該房產(chǎn)出賣人章某的身份進(jìn)行了審查后才購買的，此前與章某并不相識，不知道也無法知道是假冒的。
 
另外證據(jù)“兩份房產(chǎn)證”可證明程某在該小區(qū)買了兩棟以上房產(chǎn)，且程某一家人均住在該房產(chǎn)有兩年之久。一般想惡意獲取他人無權(quán)處分的財產(chǎn)的人不會一次性購買兩棟房產(chǎn)，更不會讓自己家人一直居住在惡意取得的房屋內(nèi)，而是會盡早處理轉(zhuǎn)讓，收取售房款。
 
2、以合理價格支付取得該房產(chǎn)
所謂合理價格，一般參照當(dāng)時的市場價格，不進(jìn)行過高或者過低的價格支付。實務(wù)中，通常從證據(jù)“發(fā)票、完稅憑證、維修基金單據(jù)”等相關(guān)房款轉(zhuǎn)賬支付的憑證中審查支付價格是否合理。而該案，程某是以合理的價格支付完畢了所有房款和相應(yīng)稅費。
 
3、轉(zhuǎn)讓的該房產(chǎn)依照法律規(guī)定已經(jīng)登記。
法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人，而房屋屬于不動產(chǎn)，依法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房產(chǎn)登記，本案中程某在購買房屋后已經(jīng)領(lǐng)取了房產(chǎn)登記證書。
 
三、法院應(yīng)不應(yīng)當(dāng)撤銷第三人取得案涉房產(chǎn)的登記。
另一方面，作為行政機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在為程某做房產(chǎn)登記的時候是否有審查核實清楚該房產(chǎn)所有權(quán)人是誰呢？
 
現(xiàn)實中，大多數(shù)工作人員在辦理房產(chǎn)登記的過程中，只做形式審查，不做實質(zhì)性審查，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有一定責(zé)任，但無論該行政行為是否合法，根據(jù)以下規(guī)定程某善意取得案涉房產(chǎn)的所有權(quán)都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，法院不應(yīng)撤銷登記行為：
 
1、根據(jù)《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定，符合善意取得構(gòu)成三要件的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，所有權(quán)人無權(quán)追回。
 
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋以為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。此處明確了在審理行政案件中適用善意取得制度。同時根據(jù)《最高人民法院行政審判庭關(guān)于審理行政案件時對善意取得適用法律問題的答復(fù)》規(guī)定，行政訴訟中對是否為善意取得，應(yīng)當(dāng)在查清事實的基礎(chǔ)上依法確認(rèn)。
 
所以，法院在審理第三人是否善意取得時，不應(yīng)撤銷該房產(chǎn)的登記，也不應(yīng)中止審理，應(yīng)直接對第三人所主張的善意取得進(jìn)行審查并處理。
 
3、根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書登記或作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。
 
 
對于真實業(yè)主曾某的損失該怎么辦？
基于上述分析得出程某善意取得該案涉房產(chǎn)，而作為該房產(chǎn)的真實業(yè)主曾某，沒有實際的出售意思卻被他人冒名出售了房產(chǎn)，且沒能得到一分錢的售房款，曾某的損失只能向冒名出售人章某追償了。
 
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現(xiàn)實中不乏有類似的案件出現(xiàn)，自己的房屋被冒名出售，莫名其妙成為了別人的家，該案提醒各位業(yè)主，不要以為手握房屋產(chǎn)權(quán)證，房子就不會跑了，分分鐘因為太過于信任別人或者不小心泄露了個人隱私，導(dǎo)致被“有心人”冒名占有處分了房屋。
 
面對這樣的情況，作為受害者應(yīng)當(dāng)及時報警并向法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益；而作為房屋買受人，如果是善意取得則無需擔(dān)心，法律會予以保護(hù)，如果是惡意取得，法律也絕不放過！