二手房買賣合同可以解除的情形

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

違約金的數(shù)額或者賠償損失的數(shù)額，可以按照逾期付款總額標(biāo)準(zhǔn)確定。逾期付款的，按照中國人民銀行對金融機構(gòu)規(guī)定的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來計算，計算未支付貨款總額，前提是交付使用期限內(nèi),應(yīng)當(dāng)根據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)確定同樣的前提在同一位置發(fā)表的有關(guān)主管部門或由合格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估期間逾期交貨的前提。我國合同法在承認(rèn)違約金懲罰性的同時，強調(diào)了違約金的補償性概念。

一方面,違約金具體支付多少的金額要根據(jù)違約的具體情況而定。也就是說,該協(xié)議的違約金應(yīng)估計的損失可能會導(dǎo)致另一方由于一方違約,違約金的數(shù)額,不符合最初的損失不得同意了。

另一方面,如果當(dāng)事人約定的違約金比造成的損失低的,守約方是向人民法院或者仲裁機構(gòu)請求適當(dāng)增加違約金的,違約金數(shù)額大致等于實際損失。這明顯體現(xiàn)了違約金的補償性。違約金作為一種違約救濟手段，不僅能有效地保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且具有重要的現(xiàn)實意義。也就是說，一般高于實際損失的，當(dāng)事人無權(quán)要求減少。一方面是免除當(dāng)事人的舉證責(zé)任;另一方面，它表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，并且明顯大于對違約方的部分處罰。

由于違約金是當(dāng)事人通過約定預(yù)先確定的，違約金不僅彌補了非違約方的損失，而且具有懲罰違約方的功能，筆者同意違約金具有擔(dān)保的性質(zhì)。

違約金既是一種責(zé)任形式，也是保證合同履行的一種獨特方式。

如果合同中規(guī)定了違約金，那么打算違約的一方將衡量違約的后果。如果明確規(guī)定了懲罰性違約金，尤其是違約金超過違約所帶來的利益時，任何理性的人都會在權(quán)衡利弊后選擇繼續(xù)履行合同。

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