商鋪租賃合同糾紛如何解決

關于租賃房屋設立抵押的問題。《民法典》（于2021年1月1日生效）第405條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”因此，如果房屋出租后設立抵押的，該租賃關系不受影響。如果房屋先抵押，后出租的，出租方應該書面告知承租人，律師建議雙方在租賃協議中明確約定當抵押權實現造成租賃協議解除的，出租方應承擔的法律責任。

在商鋪租賃過程中，承租人通常會按照自己的要求對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發的租賃糾紛日漸增多。對此，建議：

第一、關于裝修范圍必須書面征得出租人的同意。承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可;明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

第二、不能損害原房屋主體結構，影響房屋建筑安全。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

第三、協議期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。雙方還應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。

3、商戶租用商鋪經過多年經營后，在一定的范圍內會形成一定的商業影響，這無疑是一種無形資產。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回，他們就要承受著這種無形的損失。為此，大多數承租人希望能享受該商鋪的優先承租權，但是全國性法律并沒有明確規定承租人的優先承租權，面對如何要保障自己的優先承租權，建議承租人可以協議中約定。

第一，明確定義什么是“出租人繼續出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否則視為出租人違約，應承擔一定數額的違約賠償責任。這樣可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻斷“繼續出租”的情形。

第二，約定什么是“同等條件”，如租金上下不超過10%就算同等條件，比如原租金是10000元，其他人員出的價格只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續承租，這樣可以防止侵害優先承租權的情形出現。

虎門律師、東莞虎門律師、東莞虎門刑事律師